BED AND BREAKFAST, LOCAZIONI TURISTICHE ED AFFITTACAMERE. UNA GUIDA SULLA DIFFICILE “CONVIVENZA” IN CONDOMINIO PER NON AVERE SORPRESE.

Poteri e facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà e limitazioni imposte dal regolamento di condominio in caso di presenza di Bed and breakfast, locazioni turistiche e affittacamere in condominio. Un focus di approfondimento.

È opportuno effettuare alcune considerazioni di base con l’obiettivo di creare un po’ di chiarezza in merito a tale tipologia di attività. Dal punto di vista normativo, infatti, il D.Lgs. n. 79/2011 c.d.
 
Codice del Turismo, entrato in vigore il 21 giugno 2011, dispone alcuni concetti generali, concentrandosi prevalentemente su disposizioni in materia turistico-alberghiera, al fine di adeguare la normativa nazionale a quella di derivazione europea.
 
Bed and Breakfast. Secondo quanto stabilito dall’articolo 12 comma 3 del Codice del Turismo, i B&B sono “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”.
 
Con tale formula si indica una forma di dimora abbastanza informale, considerata, di regola, più economica delle altre forme di alloggio turistico come hotel o residence, e più caro rispetto agli ostelli o campeggi.
 
La prestazione include, appunto, il pernottamento nonché la prima colazione – in ciò differenziandosi in parte dalla mera attività di “affittacamere” – e, di solito, viene praticata dalle famiglie che possiedono una o più stanze libere per gli ospiti (con o senza bagno privato).
 
Trattasi di iniziativa regolata prevalentemente da leggi regionali, che si rifanno tutte alla L. 29 marzo 2001, n. 135 (“Riforma della legislazione nazionale del turismo”), e che, comunque, risultano a conduzione familiare, condotte cioè da privati della propria abitazione e dimora, oppure nel luogo in cui si vive abitualmente.
 
Affittacamere. Ai sensi dell’articolo 12, comma 2 del Codice del Turismo, vanno definiti come affittacamere le “strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”.
 
Si intende l’attività di chi concede una o più camere del proprio appartamento in locazione a terzi, dietro versamento di un corrispettivo. L’attività di affittacamere soggiace attualmente anche a leggi regionali, che integrano la disciplina nazionale al riguardo, prevedendo altri requisiti, o inserendo altri standard qualitativi, oppure meglio descrivendo i contenuti minimi del servizio e/o arredo, igienici, impiantistica, e quant’altro.
 
Quindi l’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale, infatti, oltre al servizio di alloggio, sono compresi i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera.
 
Per avviare un’attività di affittacamere è necessario aprire partita Iva, effettuare la comunicazione di inizio attività in Camera di Commercio, e al SUAP del proprio Comune.
 
 
Locazioni Turistiche. L’art. 12, comma 5 del Codice del Turismo, definisce le locazioni turistiche come “strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”. In altri termini, l’attività di locazione turistica è quella volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni (a fronte della corresponsione di un corrispettivo), per periodi inferiori ai 30 giorni, senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, etc.).
 
In questo caso non è necessario aprire partita Iva, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici.
 
Aspetti fiscali. Ai fini dell’inquadramento dei redditi percepiti dagli affitti è determinante verificare se l’attività (B&B ecc.) si qualifichi o meno come una attività commerciale.
 
Per determinarlo è necessario prima di tutto verificare se parliamo di una attività che contempli anche l’erogazione di servizi aggiuntivi come il cambio biancheria, la colazione o il riassetto della o delle stanze. Ulteriore elemento distintivo riguarda l’occasionalità.
 
Per comprendere tale elemento ci si dovrà rifare anche ai regolamenti comunali ove è situato l’immobile anche se in genere sotto le due unità locali affittate vi dico che non si configura una attività commerciale.
 
=> Metà dei proprietari denuncia affitti non pagati. In ambito condominiale la situazione è ancora più grave.
 
Se non si è in presenza di una attività definibile come commerciale, i proventi in linea teorica potrebbero essere assoggettati alla disciplina dei redditi fondiari ex articolo 36 del Tuir il che equivale a versare l’imposta solo sulla rendita catastale.
 
Nel caso invece in cui si prestino anche servizi accessori o si rientri nell’ambito di attività commerciale, in base alla regolamentazione dello specifico comune allora i proventi andranno tassati secondo la disciplina dei redditi diversi ex articolo 67 del Tuir.
 
Nel caso invece l’attività si configuri proprio come attività di impresa commerciale (art.55 Tuir) allora i redditi dovranno essere direttamente assoggettati alla tassazione prevista per le società sottoposti ad Ires e Irap.
 
Discorso a parte merita la cedolare secca che è consentita anche per le locazioni turistiche.A tal proposito il decreto legge 50/2017 (manovra correttiva dei conti pubblici 2017) ha stabilito per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, l’opzione per la cedolare secca del 21%, liberandosi così degli adempimenti legati all’Irpef e all’imposta di registro, oppure assoggettare all’Irpef i proventi delle locazioni brevi, indicandoli nella dichiarazione dei redditi.
 
Aspetti legati al condominio: i divieti. Partendo dal presupposto che, normalmente, non è possibile imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà, ognuno di loro può utilizzare il proprio appartamento secondo le modalità che più gli aggradano, salvo che delle limitazioni non vengano imposte dal regolamento di condominio. A tal proposito, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che se previsto dal regolamento (elencazione delle attività vietate in riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare) “l’attività di bed and breakfast rientra tra quelle vietate, essendo in tutto riconducibile all’attività di affittacamere, espressamente non consentita dal testo regolamentare” (Cass. 23 dicembre 2010 n. 26087): da qui la conclusione che l’attività di bed and breakfast è vietata anche se non espressamente nominata se ad essere vietata è quella di affittacamere.
 
Altra e ulteriore pronuncia ha sottolineato che “ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast”.
 
Detto in altri termini: “tutte e tre le attività – affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast – sono incompatibili con la destinazione dell’immobile ad uso abitativo”.
 
Ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo. (In tal senso Corte di Cassazione con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016).
 
Di diverso avviso è stata l’interpretazione del Tribunale di Roma con la sentenza n. 727 del 18 gennaio 2017. Secondo il giudice romano è vero che il regolamento di condomino, di natura condominiale, può imporre limiti alla proprietà esclusiva, elencando le attività vietate oppure con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare, “tuttavia, tali limitazioni vanno espresse in maniera chiara. Occorre indicate in maniera specifica le attività vietate.
 
Se i divieti previsti in regolamento sono troppo generici, vanno interpretati in maniera restrittiva e, comunque, a favore del singolo proprietario. Dunque va annullata la delibera che vieta al proprietario esclusivo di utilizzare come bed & breakfast la sua unità immobiliare se il regolamento di condominio non lo vieta in maniera chiara e univoca”.
 
Le deroghe al regolamento di condominio. In altre pronunce,la giurisprudenza ha invece ritenuto che il regolamento condominiale non può costituire un freno all’apertura di attività di bed and breakfast in appartamento. In particolare, è stata ammessa l’attività di affittacamere o B&B quando questo:
 
– non comporta un cambio di destinazione d’uso dell’appartamento, che viene sempre utilizzato per scopi abitativi per dormire e fare colazione, a prescindere dal numero di persone che vi soggiornano;
 
– non comporta conseguenze pregiudizievoli per gli altri condomini, tenuto conto che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast e che è interesse di chi gestisce l’attività di B&B o affittacamere far sì che l’appartamento ed il condominio siano sempre in condizioni igieniche, estetiche e funzionali eccellenti. (In tal senso Corte d’appello di Roma con la sentenza n. 6390 del 19 dicembre 2012 e Cass. sent. n. 24707 del 20.11.2014).
 
Quindi secondo tale orientamento, la conseguenza è che né l’assemblea dei condomini, né il regolamento condominiale possono proibire ai titolari degli appartamenti di esercitare l’attività di bed and breakfast all’interno delle proprie abitazioni inserite nel condominio. Un eventuale divieto di tale tipo sarebbe nullo e, quindi, può essere ignorato.
 
Le clausole regolamentari e la tranquillità dei condomini. In proposito, giova ricordare cheleclausole regolamentari servono a restringere i poteri e le facoltà dei singoli condòmini sulle proprietà esclusive o comuni e destinate ad avere effetti anche per gli aventi causa delle parti originarie; motivi per i quali devono essere approvate da tutti i condòmini e, per valere nei confronti di terzi, trascritte nei registri immobiliari.
 
Inoltre, le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento condominiale devono essere espresse chiaramente o almeno risultare da una volontà desumibile inequivocabilmente, non potendo invece ricavarsi, in via interpretativa, alcuna limitazione aggiuntiva (In tal senso Cassazione, sentenze 24707/2014 e 19212/2016).
 
Premesso quanto esposto, in un precedente di merito, un condomino lamentava l’incompatibilità dell’attività di affittacamere svolta all’interno di un unità immobiliare con il regolamento condominiale e, in particolare, con il divieto di destinare gli alloggi privati ad uso che possa turbare la tranquillità dei condòmini e incidere negativamente agli effetti del pacifico godimento delle proprietà.
 
Sulla presente questione, il Tribunale adito ha precisato come l’attività di affittacamere non comporti un utilizzo diverso degli immobili da quelle che sono le «civili abitazioni» e non possono quindi ritenersi, di per sé, automaticamente lesive per gli altri condomini; attività per le quali non risulta quindi necessaria alcuna specifica approvazione assembleare, come anche rilevato della Corte Costituzionale con la sentenza 369/2008″ (Trib. Roma 18557 del 7 ottobre 2016).
 
Nel caso specifico non era stata fornita dal condominio attore alcuna prova idonea e sufficiente a far considerare effettivamente presente e concretata la turbativa della sicurezza e delle tranquillità dei condòmini.
 
Di altra particolare questione si è occupata altra giurisprudenza di merito, ove con ricorso d’urgenza (art. 700 cod. proc. civ.), una condomina chiedeva l’inibizione dell’attività di bed and breakfast esercitata all’interno dell’edificio in condominio, asserendo la contrarietà della stessa al regolamento di condominio, anche in virtù del fatto che la presenza di una tale attività fosse idonea a incidere sulla tranquillità e la sicurezza dei condòmini, atteso il continuo andirivieni, in ore del giorno e della notte, di persone (clienti) estranee all’ente condominiale.Il Tribunale di Milano, nel motivare il rigetto del ricorso, ha ritenuto che la sussistenza del pregiudizio imminente e irreparabile non può desumersi dalla disposizione del regolamento condominiale che vieta di destinare “gli alloggi a uso …”, né lo stesso può ritenersi in re ipsa, essendo necessaria la prova dell’effettiva esistenza del pericolo incombente (Trib. Milano, 10 febbraio 2016).
 
In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che ancora oggi esiste un’altalena di pronuncia diverse in cui la giurisprudenza civile, da una parte conferma che l’esercizio di un B&B è perfettamente compatibile con un edificio in condominio; dall’altra parte, afferma anche che solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità (cosiddetto regolamento contrattuale) potrebbe impedire tali attività all’interno degli appartamenti.
 
Allo stesso modo, ritroviamo orientamenti contrapposti in merito ai divieti e alle regole da rispettare nel condominio.
 
Premesso ciò, data la mancanza di una regolamentazione univoca, sarebbe opportuno una normativa tale da disciplinare tutti gli aspetti legati a tale tipo di attività in condominio.