L’ASSEMBLEA PUO’ ANNULLARE L’APPROVAZIONE DEL RENDICONTO?

L’assemblea di condominio ha il potere di tornare sui propri passi annullando l’approvazione di un rendiconto?
 
Se sì, tale facoltà è limitata all’ultimo rendiconto oppure anche ad annualità pregresse?
 

Quali sono le conseguenze dell’annullamento del rendiconto, specie nel rapporto con soggetti estranei al condominio?
 
Partiamo, per completezza, dalla definizione di rendiconto condominiale, con una doverosa precisazione terminologica: l’annullamento cui si farà riferimento non ha nulla a che vedere con l’annullamento giudiziale, che è atto proprio dell’Autorità Giudiziaria.
 
Si usa il termine annullamento, in questo caso, quale sinonimo di revoca della delibera di approvazione del rendiconto.
 
Il rendiconto condominiale è quell’atto complesso predisposto dall’amministratore e sottoposto all’assemblea per l’approvazione.
 
Esso si forma di più documenti specificamente individuati dal codice civile, e deve contenere “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve”. Più nello specifico l’art. 1130-bis, primo comma, c.c., chiarisce che il rendiconto si compone:
 
a) di un registro di contabilità;
 
b) di un riepilogo finanziario;
 
c) di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
 
Nel registro di contabilità sono annotate tutte le entrate e le uscite effettivamente avvenute (criterio di cassa) riguardanti l’anno di gestione oggetto di rendicontazione. Nel riepilogo finanziario si annota la situazione economico-finanziaria complessiva del condominio, mentre la nota sintetica esplicativa serve a dare chiarezza espositiva ai dati numerici testé citati.
 
Quanto alle modalità di redazione, prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, in assenza di indicazione legislative, la giurisprudenza aveva specificato che la redazione del rendiconto condominiale non era soggetta a rigidi criteri contabili, essendo al contrario necessaria la massima chiarezza e semplicità nel doveroso rispetto del principio di verità.
 
Questa posizione, nella sostanza, è stata trasfusa in legge, tant’è che nel primo periodo del primo comma dell’art. 1130-bis c.c. è specificato che il rendiconto dev’essere redatto in modo tale da consentire l’immediata verifica del suo contenuto.
 
Approvazione e revisione del rendiconto
 
Il codice civile impone all’amministratore di presentare il rendiconto all’assemblea per la sua approvazione entro centottanta giorni dalla data di chiusura dell’esercizio (artt. 1129 e 1130 c.c.). L’inadempimento rispetto a tale obbligo può portare alla revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.
 
Una volta adempiuto e discusso nel merito, l’assemblea può approvare il rendiconto. Per farlo è necessario:
 
a) in prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
 
b) in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.
 
L’assemblea, con le medesime maggioranze, può anche respingere l’approvazione del rendiconto: in tal caso è consigliabile indicare le motivazioni, in modo che il rendiconto possa essere redatto emendandolo dalle eventuali inesattezze. Si pensi al caso di errata applicazione di un criterio di riparto, ecc.
 
Chiaramente le deliberazioni di approvazione, ma anche quelle di respingimento, possono essere impugnate allorquando le stesse possano essere considerate viziate sotto il profilo formale e sostanziale.
 
Annullamento del rendiconto ed effetti sulla contabilità condominiale
 
È noto che l’assemblea abbia la possibilità di tornare sui propri passi sostituendo una deliberazione precedentemente assunta.
 
Classico è il caso della sostituzione di delibera in costanza di giudizio d’impugnazione volta ad eliminare la decisione viziata e quindi neutralizzare gli effetti concreti della contestazione giudiziale.
 
Al di là delle controversie giudiziali, la sostituzione della delibera può essere operata dall’assemblea in qualunque momento ciò sia ritenuto utile o addirittura necessario. Tale decisione può riguardare anche l’approvazione del rendiconto di gestione.
 
Che cosa succede se l’approvazione del rendiconto viene annullato da parte dell’assemblea con una successiva deliberazione?
 
Al riguardo due sono le opzione:
 
a) annullamento dell’approvazione sic et simpliciter;
 
b) annullamento e sostituzione con altro conforme alle indicazioni assembleari.
 
Nella prima ipotesi è comunque necessaria una successiva assemblea per la discussione in merito all’approvazione di un nuovo rendiconto: questo documento chiude la gestione annuale con l’esposizione dei saldi positivi e/o negativi, ecc. e la sua presenza è imprescindibile rispetto ad una corretta gestione anche da punto di vista della continuità contabile/amministrativa.
 
In entrambi i casi l’annullamento può essere impugnato, in quanto non è detto che il rendiconto revocato sia errato; potrebbe essere la sostituzione frutto di cattiva valutazione.
 
Vediamo adesso gli effetti sulla contabilità anche in relazione ai rapporti con i terzi.
 
Il rendiconto, si diceva poc’anzi, rappresenta la situazione contabile/patrimoniale del condominio rispetto ad uno specifico anno di gestione e comunque nella continuità di gestione del medesimo.
 
Approvare un rendiconto vuol dire considerare corrette le spese sostenute in quanto preventivate, nonché quelle erogate dall’amministratore in ragione delle proprie prerogative (artt. 1133 e 1135 c.c.), oltre che, approvando il così detto piano di riparto, riconoscere la correttezza delle somme versate ed eventualmente ancora dovute dai singoli condòmini, o degli eventuali saldi attivi di loro riferimento (sui quali l’assemblea ha potere di deliberazione, art. 1135 n.3 c.c.).
 
Annullare un rendiconto vuol dire annullare tutto ciò, significa non riconoscere più come esistente quella situazione contabile/patrimoniale descritta nel documento.
 
Ciò comporta una serie di ripercussioni:
 
a) i condòmini che hanno versato somme a conguaglio, una volta annullato il rendiconto, hanno diritto alla restituzione o comunque alla restituzione della differenza oppure all’integrazione del contributo versato in ragione del nuovo rendiconto approvato;
 
b) le azioni legali di recupero del credito intraprese sulla base del rendiconto poi annullato dall’assemblea andranno a decadere per carenza dei presupposti fondanti le stesse;
 
c) restano salvi i rapporti con i terzi eventualmente iniziati sulla base di quell’approvazione. Si tratta in questo caso di un’ipotesi residuale posto che il rendiconto, solitamente, non contiene autorizzazioni a nuove spese, ma approvazione e/o ratifica di quelle già sostenute.
 
In ogni caso l’annullamento di un rendiconto che abbia ratificato un rapporto contrattuale instaurato dall’amministratore non fa venire meno i diritti acquisiti dal terzo, salvo rivalsa del condominio verso l’amministratore.