L’INCUBO DI TUTTI I PROPRIETARI DI IMMOBILI: LA VARIAZIONE DEI VALORI CATASTALI. ECCO COSA POTREBBE ACCADERE.

Un algoritmo porterà a definire le nuove rendite e i nuovi valori catastali. Per alcune tipologie d’immobili si presumono incrementi di circa il 200% o 300%.
 
I buoni propositi. Facendo seguito alle ultime raccomandazioni formulate all’Italia dalla Commissione europea che recita: “in Italia sono stati compiuti progressi limitati nel completare la riforma del catasto”, che in realtà era stata definita quasi del tutto ed era stata bloccata nel 2014, si riaffacciano i dubbi sul rispetto della clausola di invarianza del gettito con la definizione delle nuove regole di tassazione degli immobili.
 

I principi da rispettare rimangono gli stessi di allora: garantire l’invarianza per le casse dello Stato; non aumentare la tassazione; ridistribuire il carico fiscale tra centro e periferia.
 
Cosa ci aspetta. La chiave dell’algoritmo rimane saldamente nelle mani dell’Agenzia delle Entrate, ma ci sono fattori importanti che dovrebbero attivare degli strumenti di equità: per ogni «microzona» e per ogni tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, eccetera) bisognerà individuare il «valore medio di mercato».
 
A questo si applicheranno coefficienti che terranno conto, tra l’altro, di ubicazione, epoca di costruzione e grado di finitura. I coefficienti funzioneranno sulla base, appunto, di un algoritmo che definirà il valore unitario del metro quadrato. E le commissioni censuarie locali (non entrate ancora ufficialmente in attività) saranno chiamate a validare queste funzioni statistiche.
 
La fase conclusiva dell’iter sarà l’attribuzione del valore patrimoniale medio stabilito, attraverso gli algoritmi, sulla base del valore di mercato e la nuova rendita che – sempre attraverso le funzioni statistiche – sarà ancorata al valore locativo.
 
Una situazione paradossale. Questo nuovo sistema di attribuzione delle rendite consentirà che, non dovrebbe più accadere che un appartamento nel centro di Bari abbia una rendita assai inferiore di uno in estrema periferia, solo perché nel 1939 gli è stata attribuita una categoria catastale ormai senza alcuna rispondenza reale.
 
Ma la conseguenza di questa grande revisione è che i valori e le rendite catastali aumenteranno a dismisura. Per alcune tipologie d’immobili, si presumono incrementi di circa il 200% o 300%.
 
Proviamo a fare qualche esempio. Partiamo da un immobile tipo di 91 metri quadrati, corrispondenti mediamente a 5 vani catastali, attualmente inseriti nella categoria catastale A3, classe media-alta, in buono stato, edificati meno di 20 anni fa e localizzati nel semicentro cittadino.
 
Il nuovo valore patrimoniale è calcolato nell’ipotesi che gli estimi catastali saranno allineati al 100% del valore di mercato.
 
Questo valore è stato desunto dalle quotazioni dell’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’agenzia delle Entrate (Omi).
 
La nuova rendita catastale è calcolata utilizzando il valore locativo Omi detraendo il 35% per spese di conservazione, manutenzione, amministrazione, eccetera, a carico della proprietà.
 
Ebbene, a Bari si registrerebbe un incremento del «valore catastale» (cioè la base imponibile anche ai fini Imu) del 10%, a Bologna del 78%, a Cagliari del 182%, a Firenze del 75%, a Genova del 126%, a Roma del 92%, a Milano del 95%, a Napoli del 117%, a Torino del 70%.
 
Di fronte a questi valori sembra legittimo avere qualche dubbio sul principio dell’invarianza di gettito, pur sancito nel decreto legislativo. Quindi, chi garantisce che i Comuni, una volta in possesso delle nuove basi imponibili, non le utilizzeranno come strumento per gonfiare l’Imu e la Tasi?
 
Ma non finisce qui. E che dire poi per quanto riguarda il caso di successioni mortis causa e delle donazioni strettamente legate al valore delle rendite catastali? Il nostro paese, rispetto agli altri Stati europei, incassa dalle imposte di successione e donazione poco meno di 600 milioni di euro annui, una cifra del tutto trascurabile.
 
L’Italia ha una tassazione in merito molto bassa rispetto agli altri paesi europei, tanto che il nostro Stato appare da questo punto di vista un vero e proprio paradiso fiscale.
 
Guardando, infatti, ai dati resi noti dall’Ocse, al 31 dicembre 2015, gli altri paesi Ue hanno livelli di tassazione molto alti: la Francia allo 0,57% sul Pil, ad esempio contro lo 0,04% dell’Italia.
 
Una miscela esplosiva. Considerando che la manovra aggiuntiva richiesta da Bruxelles a Roma, riguarda anche un possibile aumento della tassazione fiscale in materia di successioni e donazioni con riduzione della franchigia esistente o addirittura con la sua totale eliminazione, tutto ciò, associato all’aumento delle rendite catastali, garantirebbe un gettito di 10 miliardi di euro e oltre e in tantissimi casi porterebbe gli eredi del defunto a dover rinunziare all’eredità, per l’impossibilità di far fronte al pagamento delle imposte di successione.